Herausforderungen bei der Umnutzung bestehender Gebäude

Bei der Umnutzung eines bestehenden Gebäudes treffen aktuelle technische und rechtliche Anforderungen auf teilweise jahrzehntealte Bausubstanz. Heutige Standards etwa in den Bereichen Brandschutz, Schallschutz oder Energieeffizienz lassen sich häufig nicht ohne Weiteres erfüllen.

Hier arbeiten wir mit Augenmaß, fachlicher Kompetenz und – wenn nötig – auch mit unkonventionellen Ideen, um für Ihr Gebäude eine passende Lösung zu entwickeln.

Am Anfang steht die Idee

Der erste Schritt ist die klare Definition Ihrer Projektziele. Bereits in dieser frühen Phase unterstützen wir Sie gerne – beispielsweise bei der Entwicklung neuer Nutzungskonzepte für die vorhandene Gebäudestruktur.

Bei Bedarf erstellen wir auch eine separate Machbarkeitsstudie. Dabei analysieren wir unter anderem:

• Statik des Gebäudes
• Brandschutzanforderungen
• vorhandene bauliche Schäden
• Anforderungen an Barrierefreiheit

Diese Bestandsanalyse bildet eine wichtige Grundlage für die weitere Planung der Umnutzung.

Umnutzung von Büroflächen zu Wohnungen

Die Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen oder Wohnheime ist häufig vergleichsweise gut möglich. Ein Grund dafür sind die ähnlichen Gebäudetiefen.

Sowohl Wohnhäuser als auch Bürogebäude benötigen ausreichend Tageslicht. Deshalb liegen ihre Gebäudetiefen – je nach Baujahr – meist zwischen 10 und 14 Metern. Daher kann man diese Gebäudetypen gut umnutzen. Wir planen mit Ihnen und gegebenenfalls auch anderen Fachplanern eine Lösung für Ihre Immoblie.

Besondere Herausforderungen bei Ladengeschäften

Ladengeschäfte besitzen dagegen oft deutlich größere Gebäudetiefen von etwa 20 Metern oder mehr. In Verkaufsflächen spielt Tageslicht eine geringere Rolle, da viele Ladenkonzepte bewusst mit künstlicher Beleuchtung arbeiten.

Soll eine solche Fläche in Wohnungen umgewandelt werden, entsteht ein Problem: Bei einer typischen Raumhöhe von 3 bis 4 Metern dringt Tageslicht über Fenster nur etwa 6 Meter tief in das Gebäude ein.

Selbst bei Belichtung von zwei Seiten entsteht in der Mitte häufig ein dunkler Bereich von etwa 8 Metern Breite. Dieses Problem muss bei der Planung der Umnutzung gelöst werden – hier sind kreative architektonische Lösungen gefragt, die wir gerne gemeinsam mit Ihnen entwickeln.

Die Umwandlung von Ladenflächen in Bürobereiche kann dagegen oft einfacher sein. In tieferen Gebäudebereichen lassen sich beispielsweise unterbringen:

• Großraumbüros
• Besprechungsräume
• Sanitärbereiche
• Technik- und IT-Räume

Zusätzlich können – je nach Gebäudesubstanz – Oberlichter oder Tageslichtleitsysteme eingesetzt werden, um dunklere Bereiche mit natürlichem Licht zu versorgen.

Baurechtliche Anforderungen

Neben den baulichen Herausforderungen sind auch rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. In den meisten Bundesländern ist für eine Nutzungsänderung ein Bauantrag erforderlich.

Dabei wird unter anderem geprüft, ob sich die geplante Nutzung mit der Umgebung und den Nutzungen der Nachbargebäude verträgt.